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11月11午后，房地产板块直线拉升领涨两市，板块内掀涨停潮。截至收盘，房地产开发板块大涨4.76%，阳光城、中南建设、绿地控股、华发股份、滨江集团、新城控股、万科A、新华联等十余股涨停，天保基建、中交地产、沙河股份、金科股份等多股涨超8%。
消息面上，11月8日交易商协会发布支持民营企业债券融资消息，9日公布申请表格和接收方式，10日交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，表明“第二支箭”落地迅速高效，房地产企业在内的民营企业融资困境有望改善，房企将迎发债融资窗口。
8日“第二支箭”政策扩展至民营房企
2022年11月8日，交易商协表示会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
“第二支箭”的目的是重点支持民营企业债券融资，细节的支持方式有很多种，但万变不离其宗，“第二支箭”核心功能是是央行运用再贷款，提供部分初始资金给特定金融机构，金融机构通过出售信用风险缓释工具、担保增信等多种方式，为民企债券增信。
我们可以这样理解“第二支箭”，本质上是央行提供额外的信用注入，在民企债券中加入一个“保险”。若民营企业发生债务违约，债权人仍可以从信用风险缓释工具卖出方或担保方获得偿付，从而提升市场对民营企业债券的偏好。
10日龙湖集团200亿元储架式注册发行
11月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。根据债务融资工具注册发行自律规则，能够向投资人规范进行信息披露的企业均可开展储架式注册发行。储架式注册发行是市场化、法治化、公开透明的发债管理模式，企业可在注册有效期内结合需求分次发行。龙湖集团可选聘多家机构组成主承销商团完成注册，后续每期发行时再结合实需确定当期发债规模、资金用途、主承销商。该模式可便利企业、投资人把握发行窗口、投资时机，提升市场投融资效率。
除龙湖集团外，还有多家民营房企也在沟通对接发债注册意向。交易商协会和中债增进公司表示，正在积极推进受理评议工作，下一步，交易商协会将在人民银行指导下，坚持“两个毫不动摇”，组织中债增进公司扎实推进“第二支箭”政策落实，不断加大对包括民营房企在内的民企发债融资支持力度，充分发挥稳定市场发展的积极作用。
高效推进意在改善房企融资难题
政策落地如此高效，更多的还是因为当前房企融资难问题依然十分突出。根据中指数据库统计，2022年1-10月房地产行业信用债发行总额为4028亿元，同比减少16.7%，其中国央企、混合所有制企业和民企分别发行3509、276和243亿元，同比分别减少0.9%、27.2%和73.4%，民营房企融资量大幅减少，发债主体主要集中在国央企和少数资质较好的民企。同时当前房企面临着较大的偿债压力，根据中指统计，截止2022年10月底，房企待偿债务余额共计26765亿元，年内到期的债务1079亿元。
压力之下民营房企纷纷宣告违约、展期，根据克而瑞统计，去年至今已有45家房企出险。民营房企融资困境亟待改善。国盛证券表示，此次交易商协会的“第二支箭”政策高效落地推进下，基本面稳健的优质民企和混合所有制企业有望重新发债获得流动性的支持，缓解现金流的压力，避免行业风险进一步蔓延。
后市地产行业将如何演进？
当前民营房企债价格波动较大，在于投资人对民企信心缺失，市场较容易形成一致悲观预期，同时债券价格的波动又容易引起缩表预期以及经营层面的被动，易诱发恶性循环。招商地产认为，本次民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”，将有助于缓释行业系统性风险担忧，打破“恶性循环”僵局，推动民企融资恢复，缓解信用收缩。
天风证券表示，看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于行业复苏。
中邮证券认为，楼市销售有望缓慢筑底，但房企或将呈现出清与修复并存的局面。1)销售端，未来十年我国商品住宅需求虽然中枢见顶，但仍然具有支撑，按1-9月增速测算，2022年全年商品住宅销售面积预计达到12亿平左右，或已在需求中枢附近。2)出清：负债驱动型的非国企目前出险比例较高，合同负债/有息负债在1.6以下的房企未出险比例仅约12.5%。3)修复：优质民企信用资质有望逐步修复，受益于稳楼市、担保发债等政策，投资者对于优质民营房企信心有所恢复，债券价格开始企稳回升。
（文章来源：东方财富研究中心）
文章来源：东方财富研究中心